資産の組み換えとは？不動産の相続対策になる理由も解説！

この記事のハイライト

●資産の組み換えとは所有している資産を別の資産に交換すること

●資産の組み換えは相続税の節税や相続人の負担軽減などの相続対策としても有効

●資産の組み換えのために不動産を売却する際は譲渡所得税に注意が必要

不動産は、相続の際にトラブルの原因となったり、相続人の負担になったりするので注意が必要です。
そのような事態を防ぐための対策の1つに、資産の組み換えが挙げられます。
そこで今回は資産の組み換えとは何か、相続対策になる理由や、組み換えの際に使える特例などもふまえて解説します。
横浜市や川崎市、湘南で不動産を相続する可能性のある方は、ぜひご参考にしてください。

目次

• ・1. 資産の組み換えとは①メリットや組み換えの例
• ・2. 資産の組み換えとは②相続対策になる仕組み
• ・3. 資産の組み換えとは③節税につながる譲渡所得の特例制度
• ・4. まとめ

資産の組み換えとは①メリットや組み換えの例

資産の組み換えとは、所有している資産を別の資産に交換することです。
資産には現金や預金をはじめ、有価証券や不動産など、さまざまな種類があります。
なかでも不動産は、そのまま所有しているよりも、組み換えをしたほうが有益なことがあります。
そこで、資産の組み換えをおこなうとどのようなメリットを得られるのか、確認しておきましょう。

資産の組み換えをおこなうメリットとは

不動産で資産の組み換えをおこなうと、さまざまなメリットを得られます。
たとえば、所有している不動産よりも市場価値の高い物件に組み換えると、収益性を高めることができます。
相続税評価額が低い不動産に組み換えると、相続税の節税につながるでしょう。
また、不動産の相続によって、トラブルや相続人への負担が生じる可能性がある場合にも、資産の組み換えは有効です。
事前に不動産を別の資産に組み替えておくと、相続に関する心配が軽減するでしょう。

資産の組み換えの例とは

資産の組み換えは、収益性の向上や相続時の節税などを目的としておこなわれるケースが多くあります。
ほかにも多様なケースがあるので、具体例を2つ確認してみましょう。
1つ目は、老後を迎えて一戸建てをマンションに組み換えるケースです。
一戸建ては維持管理が大変なうえ、老後の生活では、立地や防犯面などを改善したいと思うことがあるでしょう。
そのようなときは、立地が良くてセキュリティのしっかりしているマンションに資産の組み換えをおこなうと、安心して快適に暮らすことができます。
2つ目は、相続対策のために不動産を現金に組み換えるケースです。
不動産を相続すると、相続人にはさまざまな負担がかかります。
たとえば、不動産は分割が難しい資産なので、相続人が複数人いると、分け方をめぐってトラブルになることがあるでしょう。
また、使わない不動産を相続すると、維持管理や税金の負担がかかってしまいます。
相続が発生する前に不動産を現金にしておくと、このようなトラブルや負担から相続人を守ることができます。

資産の組み換えとは②相続対策になる仕組み

資産の組み換えは、相続対策としておこなわれることも多いものです。
相続対策を目的とした資産の組み換えには多様なケースがあり、先ほど例に挙げた不動産の現金化もそのうちの1つです。
また、資産の組み換えによって相続税を節税し、相続人の負担軽減につなげることもできます。
どのような仕組みで相続税の節税ができるのか、確認しておきましょう。

資産の組み換えによる相続対策1：相続税を軽減できる仕組みとは

相続税とは、亡くなった方の財産を相続した際に課される税金です。
対象となるのは現金や預金だけではなく、不動産や有価証券など、経済的価値のある財産のすべてです。
相続した財産によっては、高額になることがありますが、相続税は対策を講じると軽減できる可能性があります。
そのうちの1つが、不動産を利用した相続対策です。
不動産にはいくつかの評価方法があり、相続税の計算には相続税評価額を使用します。
そして、相続税評価額は時価の80％ほどであることが一般的です。
つまり、現金を相続するよりも不動産を相続したほうが、相続税の計算に使われる金額が下がるため、税額が減るのです。
また、小規模宅地等の特例を利用した相続対策もあります。
小規模宅地等の特例とは、相続した不動産が被相続人の自宅や事業用地などの場合に、土地の評価額が減額される制度です。
たとえば、自宅のある敷地は330㎡までの部分の評価額を80％減額できるので、現金を相続するよりも相続税が大幅に軽減するでしょう。

資産の組み換えによる相続対策2：相続におすすめの資産とは

不動産による相続対策を考えるときは、どの種類で資産を相続するのが良いかをしっかりと見極めることが大切です。
先述した内容をふまえると、相続税の税額だけを考えた場合は、現金や預金よりも土地を相続したほうが良いと言えるでしょう。
また、建物の相続税を算出する際の基準となる固定資産税評価額は、時価の70％ほどです。
そのため、土地と建物を単純に比較すると、建物を相続したほうが相続税を軽減できるでしょう。
ただし、複数の相続人が不動産を相続すると、分け方などをめぐるトラブルが懸念されます。
相続人が不動産を使用しない場合は、維持管理や固定資産税など、別の負担がかかってしまうでしょう。
したがって、現金や預金よりも不動産を相続したほうが良いとは、一概には言えません。
どの資産が適しているかは、個々のケースによって異なるので、資産の組み換えをおこなう前にしっかりと検討しましょう。

資産の組み換えとは③節税につながる譲渡所得の特例制度

資産の組み換えでは、不動産を現金にしたり買い換えたりするために、売却することがあるでしょう。
その際に注意が必要なのは、不動産の売却益にかかる譲渡所得税です。
譲渡所得税とはどのような税金なのか、確認しておきましょう。

資産の組み換えによる不動産売却で注意したい譲渡所得税とは

譲渡所得税とは、不動産の売却によって生じた利益である譲渡所得に課される税金です。
譲渡所得は「不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）」の式で算出します。
取得費は不動産を購入する際にかかった費用、譲渡費用は不動産を売却する際にかかった費用です。
この計算結果がプラスになると、譲渡所得が生じたことになり、譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税は、「譲渡所得×税率」で算出されます。
税率は不動産の所有期間によって変わり、5年以下の場合は39.63％、5年を超える場合は20.315％です。

資産の組み換えによる不動産売却で利用できる特例とは

資産の組み換えをおこなうと、さまざまな効果が期待できます。
相続税評価額や小規模宅地等の特例などをうまく利用すると、相続税の節税につなげることもできるでしょう。
けれど、資産の組み換えのためにおこなった不動産売却で、譲渡所得税が課されると、出費が増えて思うような結果にならないかもしれません。
そこで利用したいのが、譲渡所得の特例です。
譲渡所得にはさまざまな特例があり、利用すると課される税金を軽減できます。
たとえば、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」は、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。
この特例を適用すると、3,000万円までの譲渡所得には税金が課されずに済むので、大幅な節税につながります。
また、資産の組み換えでは、不動産を買い換えることもあるでしょう。
その際は、「事業用資産の買換え特例」や「特定の居住用財産の買換えの特例」などを適用できる可能性があります。
なお、譲渡所得の特例を適用するためには、確定申告の際に申告書へ記載する必要があります。
要件を満たしていても、自動的に適用されるわけではないので注意しましょう。

まとめ

資産の組み換えには、さまざまなメリットがあります。
資産の価値を上げたり、収益を増やしたりするほかに、相続対策としても有効です。
有効なケースは個人の事情などによって異なるので、しっかりと検討してから実行しましょう。

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