空き家対策措置法とは～京都市で空き家税2026年以降全国初導入

「空き家等対策の推進に関する特別措置法」（通称：空き家等対策特別措置法）が平成26年11月に成立しました。この法律では、次のことが定められています。

●空き家の実態調査

●空き家の所有者へ適切な管理の指導

●空き家の跡地についての活用促進

●適切に管理されていない空き家を「特定空き家」に指定することができる

●特定空き家に対して、助言・指導・勧告・命令ができる

●特定空き家に対して罰金や行政代執行を行うことができる

☆空き家とは

「空き家」とは、居住その他の使用がなされていないことが常態である建築物のことを指します。具体的には、1年間を通して人の出入りの有無や、水道・電気・ガスの使用状況などから総合的に見て「空き家」かどうか判断する、とされます。

☆空き家の実態調査

空き家であっても、所有者の許可なしに敷地内に立ち入ることは不法侵入にあたるためできません。しかし、「空き家等対策特別措置法」では、管理不全な空き家の場合、自治体による敷地内への立ち入り調査を行う事ができたり、所有者の確認をするために住民票や戸籍、固定資産税台帳の個人情報を利用できる他、水道や電気の使用状況のインフラ情報を請求できるとされ、所有者の情報を取得しやすくなりました。

☆特定空き家とは

特定空き家に指定される４つの基準。

１，衛生上で有害になる恐れがある。

主に建物や設備の破損が原因であるケース、もしくはごみなどの放置や不法投棄が原因であるケースの2つがあります。

２，倒壊などの保安上の危険がある

建物が倒壊する恐れがあるケース、屋根や外壁が脱落する恐れがあるケース、擁壁が老朽化し危険となるケースなどが挙げられます。

３，周辺住民の生活環境を妨げている

たとえば立木の倒壊や枝折れによって枝が敷地外に散乱していたり、建物に動物が住み着いたことで鳴き声や糞尿などの被害が発生していたりして、近隣住民の生活に悪影響を及ぼしている場合が該当します。

４，景観計画やルールに適していない

景観法にもとづいて景観計画を策定している場合、空き家が形態意匠などの制限に適合していない場合が該当します。

他にも外壁の落書きが放置されていたり、窓ガラスが割れたままになっていたりする場合などが例として挙げられます。

特定空き家に指定された後に改善の勧告されてしまうと、土地にかかる固定資産税の優遇措置が適用されなくなるなど、所有者にとっても大きなデメリットがあります。

※特定空家に指定されても、原因となっている状態を改善することで特定空家から解除されます。

☆特定空き家指定後の措置

助言または指導

市町村から助言や指導がある場合というのは、近隣住民から複数のクレームがあった可能性が高くなります。もし、所有している建物について市町村から改善の指示がきた場合、近隣住民のために、早急な管理状況の改善が必要です。具体的にどのように改善するか市町村にも連絡するようにしましょう。

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勧告

空き家の適正管理について指導されても状況が改善されない場合、所有者に対して市町村は状況改善の勧告を行います。状況的には、近隣住民に大きな被害をもたらす可能性があるような深刻なケースも多く、一刻も早い対応が必要です。

また、「特定空き家」に指定されていた後に改善を勧告されてしまうと、その状況が改善されるまで固定資産税の優遇措置が適用されず、従来の土地の税金の6倍を支払うことが必要となります。

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命令

勧告されても所有者が対処しない場合、市町村は空き家の所有者に対して改善の命令をします。命令は助言、指示、勧告といった行政指導よりも重く、行政処分と言われる行為で、空き家等対策特別措置法では命令に背くと５０万円以下の罰金が科されます。

命令を受けた場合、それは行政からの最も厳しい通告だと思ってください。

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行政代執行

命令を受けた空き家に改善が見られない場合、行政が所有者に代わり対処し、その費用を所有者に請求する「行政代執行」により、樹木の伐採や塀の撤去、建物の解体が行われる可能性もあります。

行政代執行とは、所有者に代わり、行政が適正管理に向けた取り組みを行うことです。道路に越境している木の枝を切ったり、放置されているゴミを撤去したり、倒壊しそうな家屋を解体したりすることができます。

行政代執行で請求される費用は通常よりも高い可能性があります。

例えば解体をする場合。自分で解体の依頼先を探す場合は、少しでも安い施工会社を探そうとインターネットで情報収集したり、相見積りを取ったりすることが一般的です。

しかし、行政代執行を行う解体業者を選ぶのは行政職員です。彼らは最も安い会社を探して依頼するわけではありません。

行政代執行の費用は税金です。

さらに、行政代執行の費用は税金債務として扱われます。これは、行政代執行に要した費用の支払いがされない場合、税金と同様の回収が行われるということです。

更に直近のニュースでは、利用されていない空き家や別荘などに課税することで有効活用を促そうと、京都市が導入を目指している「空き家税」について、このほど総務大臣が同意し、早ければ令和８年度に全国で初めて導入される見通しとなりました。

京都市は、利用されていない空き家や別荘などに課税して、若い世代向けの住宅などへの活用を促そうと準備を続けていて、令和４年３月には必要な条例が成立しています。

この「空き家税」について、令和５年３月２４日松本総務大臣が同意し、京都市に通知しました。
具体的には空き家などの所有者に対し、家屋の評価額の０．７％を課税するなどとしています。

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