成年後見人による不動産売却の方法とは？申立ての手続きや必要書類を解説                                                                            

この記事のハイライト

●成年後見制度には任意後見制度と法定後見制度の2つがある

●法律で定められた方以外は成年後見人選任の申立てや手続きができない

●居住用か非居住用かで手続きや売却方法が異なる

親が認知症などにより判断能力が不十分になった場合でも、成年後見人を選任すれば不動産売却が可能です。
しかし、いざご自身が選任されても、売却の手続きをどのように進めるべきか悩むことと思います。
今回は成年後見制度とはなにか、申立ての手続きや必要書類、成年後見人による不動産の売却方法について解説します。
横浜市や川崎市、湘南エリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

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目次

• 1. 成年後見人とは？不動産売却で知っておきたい成年後見制度
• 2. 不動産売却における成年後見人とは？成年後見申立ての手続き方法
• 3. 成年後見人による不動産売却の方法
• 4. まとめ

成年後見人とは？不動産売却で知っておきたい成年後見制度

まずは、成年後見人とはどのようなものなのか、不動産売却で知っておきたい成年後見制度についてご紹介します。
成年後見制度とは、認知症などによって判断能力が低下した方をサポートする制度です。
成年後見人は家庭裁判所の監督のもと、本人に代わってさまざまな支援をおこないます。
支援とは、不動産や預貯金を守る「財産管理」と、施設への入所手続きなどを支援する「身上監護」です。
横浜市や川崎市、湘南エリアにおいても、社会で生活する以上、買い物をしたり金銭の貸し借りをおこなったりなどさまざまな場面で法律行為が生じます。
しかし、判断能力が十分でないと、騙されて高額な商品を購入させられたり詐欺にあったりする可能性があるでしょう。
成年後見人とは、不動産売却時の契約の代行など、本人を保護するための活動をおこなう方を指します。

任意後見制度と法定後見制度の2つがある

不動産売却で知っておきたい成年後見制度には、下記の2つがあります。

• 本人が後見人を選任する「任意後見制度」
• 家庭裁判所が後見人を選任する「法定後見制度」

任意後見制度とは、誰を後見人にするか、あらかじめ本人に決めてもらう制度です。
認知症などを患った際に備え、財産管理や身上監護など、いざというときにどのような支援をおこなうのかを決めます。
委任者と受任者のあいだで、自由に内容を決められるのが大きな特徴です。
ただし、任意後見契約は公正証書（公証人が作成する高い証明力のある書類）で締結しなければなりません。
任意後見制度では、親族や弁護士などの専門家が選任されるのが一般的です。
法定後見制度とは、認知症を患ったあとなど、判断能力が低下してから成年後見人を選任する制度です。
申立てを受けた家庭裁判所が、成年後見人に適した方を選任します。
判断能力が低下すると、不動産売却や貯金を引き出すことなどが難しくなりますよね。
そのため、家庭裁判所が選任した後見人が、本人の代わりに財産や権利を守るための支援をおこないます。

法定後見制度は3段階に分けられる

法定後見制度は、自立レベルに応じて下記の3段階にわけられます。

• 成年後見人：日常生活に支障をきたすような場合
• 保佐人：症状は軽いが、財産の管理や不動産売却について不安がある場合
• 補助人：物忘れが多いが、意思疎通が取れる場合

成年後見人は、法律行為や財産の管理、本人がおこなった法律行為の取消などをおこなえます。
保佐人の場合、重要な法律行為の取り消しや、同意をおこなう権利などが付与されます。
補助人は、特定の法律行為の取り消しや同意などをおこなえるのが特徴です。

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不動産売却における成年後見人とは？成年後見申立ての手続き方法

続いて、不動産売却における成年後見申立ての手続きと必要書類をチェックしていきましょう。
不動産売却で成年後見人を選任する際は、本人の住所地を管轄する家庭裁判所に申立てをします。
申立てできるのは、下記の方です。

• 本人
• 配偶者
• 4親等内の親族（配偶者・父母・子ども・兄弟姉妹・祖父母・孫・ひ孫・玄孫・姪・甥・いとこ・叔父・叔母）
• 市町村長

法律で定められた方以外は、申立てや手続きができないので注意しましょう。

誰を成年後見人にするかは家庭裁判所が決める

誰を後見人にするかは、親族同士で話し合うことも可能です。
しかし、家庭裁判所が不適切と判断した際はほかの方を選任することもあります。
親族ではなく、弁護士や司法書士などの有資格者が選ばれることもあるでしょう。
そのため、必ずしも希望者や推薦者が後見人になれるとは限りません。
申立て後は、原則申請を取り下げることができないので慎重に選ぶべきといえます。

手続きに必要な書類

不動産売却で成年後見人を選任する際、手続きに必要な書類は下記のとおりです。

• 申立書と申立事情説明書
• 本人と後見人の戸籍謄本と住民票、親族関係図
• 後見登録がされていない証明書
• 診断書
• 財産目録と、財産や収支を裏付ける書類

上記はあくまでも一般的な書類となります。
申立てする家庭裁判所によって、手続きに必要な書類が異なるため、事前に確認しておくと良いでしょう。

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成年後見人による不動産売却の方法

最後に、成年後見人による不動産売却の方法をご紹介します。

成年後見人による不動産売却の方法1：不動産の相場を確認する

成年後見人による不動産売却は、まず相場を確認することから始めます。
同じスペックの土地や建物が近隣で売りに出されていれば、その価格から相場を把握することが可能です。
より正確に相場を確認したい方や、横浜市や川崎市、湘南エリアにある不動産を売却する場合は、ぜひ弊社にご相談ください。

成年後見人による不動産売却の方法2：不動産会社と媒介契約を締結

相場を確認できたら、不動産会社と媒介契約を締結します。
スムーズな売却にするためにも、売出価格や時期などのご希望をしっかりと伝えるようにしましょう。

成年後見人による不動産売却の方法3：買主と売買契約を締結する

買主が見つかり次第、次は売買契約の締結です。
成年後見人による不動産売却では、売買契約書に「停止条件」を付ける必要があります。
停止条件とは、裁判所から不動産売却の許可が下りなかった際、契約は無効になるというものです。

成年後見人による不動産売却の方法4：家庭裁判所から許可を得る

成年後見人が不動産売却する際は、自宅を勝手に売却されることを防止するため、家庭裁判所の許可が必要になります。
許可が下りれば売却することができますが、否決の際は契約が無効となります。

成年後見人による不動産売却の方法5：決済と引き渡し

最後は決済と引き渡しです。
引き渡し前には所有権の移転登記（名義変更）などをおこないます。

居住用か非居住用かで手続きや売却方法が異なる

成年後見人による不動産売却では、居住用か非居住用かで手続きや売却方法が異なります。
居住用の不動産の場合、たとえ成年後見人であっても勝手に売却することはできません。
委任状などで簡単に売却できてしまうと、本人が住まいを失う恐れがあるからです。
引っ越しで生活環境を変えた場合、認知症などを悪化させる可能性もあるでしょう。
そのため、成年後見人による不動産売却では、本人を保護するために家庭裁判所の許可が必要です。
その一方、非居住用であれば許可を得なくても売却できます。
生活の拠点と見なされず、保護する必要はないと判断されるからです。
ただし、非居住用の不動産だからといって自由に売却することはできません。
成年後見人が不動産売却するためには、正当な理由（本人の生活費や医療費の確保など）が必要です。
ちなみに居住用とは、将来的に本人が住む予定の不動産も該当します。
たとえば、今は施設や病院で暮らしているけれど、退所や退院後に戻る場合などです。
そのため、今現在は住んでいないからといって、非居住用として売却しないよう注意しましょう。

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まとめ

成年後見制度とはなにか、成年後見申立ての手続きや必要書類、成年後見人による不動産の売却方法を解説しました。
弊社は横浜市や川崎市、湘南エリアでの不動産売却を専門としております。
成年後見人による不動産売却をご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。