離婚を機に不動産売却をおこなう際の3つの注意点について解説

この記事のハイライト

●離婚による不動産売却では離婚前に売却を進めておき、財産分与は離婚後におこなうのがおすすめ

●オーバーローンの場合は任意売却を検討する

●媒介契約は不動産の状態や立地条件などを考慮して選ぶ

離婚を決断したご夫婦のなかには、「自宅をどうするか」ということで悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
「どちらかがそのまま住み続ける」「売却する」といった選択肢がありますが、スムーズに財産分与をおこなって新しい生活に進むためにも、離婚する際には売却して現金化することをおすすめします。
そこで今回は、離婚による不動産売却で知っておくべき3つの注意点について解説します。

横浜市や川崎市、湘南で離婚を機に不動産売却をご検討されている方は、ぜひご参考にしてください。

目次

• ・1. 離婚による不動産売却の注意点①財産分与とタイミング
• ・2. 離婚による不動産売却の注意点②オーバーローンの場合
• ・3. 離婚による不動産売却の注意点③媒介契約の選び方
• ・4. まとめ
  
  

離婚による不動産売却の注意点①財産分与とタイミング

離婚する際には、夫婦の共有財産を分配することができます。
「共有財産」とは、婚姻中に夫婦の協力により形成・維持されてきた財産のことで、現金や預貯金だけでなく土地や建物といった不動産も含まれます。
共有財産を分けることを「財産分与」といい、夫婦で公平に分配するのが基本です。

財産分与の方法

財産分与をおこなうにあたって、公平に分割することが難しい不動産は、以下のような分割方法が考えられます。

• ・現物分割…どちらかが不動産を、もう一方は別の財産を取得する
• ・換価分割…不動産売却で得たお金を公平に分ける
• ・代償分割…夫婦の一方が不動産を取得する代わりに、もう一方に対して代償金を支払う

どの方法で財産分与をおこなうのが良いかは各ご家庭の事情によって異なりますが、3つのうち「換価分割」は公平に財産を分けられることから、双方が納得しやすいためおすすめです。
ただし換価分割をおこなう際には、不動産売却のタイミングに注意する必要があります。

不動産売却は離婚前と離婚後のどちらにおこなうべき？

「離婚前」と「離婚後」の2つのタイミングについて、知っておくべき注意点をご説明します。
不動産売却を進めるのは「離婚前」
不動産売却は、売却価格や条件、引渡しの時期などを調整するために夫婦で話し合って進めていく必要があります。
また不動産売却には3か月から半年程度かかるのが一般的で、不動産の状態や立地条件によってはそれ以上かかるケースも少なくありません。
つまり、不動産売却には手間と時間がかかるのです。
離婚時には、自宅のこと以外にもさまざまな問題が生じる可能性があり、「何度も話し合いたくない」「連絡が取れなくなった」といったトラブルが起こる恐れもあります。
したがって、換価分割で財産分与をおこなう場合は、相談しやすい離婚前に不動産売却の話を進めておくことをおすすめします。

売却金を分けるのは「離婚後」
ご夫婦で話し合って売却活動を進めるのは離婚前がおすすめですが、財産分与のタイミングには注意が必要です。
離婚前に財産を分けると「贈与」とみなされ、贈与税がかかる恐れがあります。
したがって、不動産売却で得た売却金は離婚後に分けたほうが良いことを注意点として覚えておきましょう。

離婚による不動産売却の注意点②オーバーローンの場合

離婚を機に不動産売却をおこないたい方のなかには、「住宅ローンが残っている場合はどうすれば良いの？」と悩まれている方もいらっしゃるでしょう。
そこでここからは、離婚時に住宅ローンが残っている不動産を売却する場合の注意点についてご説明します。

売却金で残債を完済できるかどうかがポイント

住宅ローンが残っている不動産を売却する際には、残債を完済し、金融機関が設定した抵当権を抹消しなければなりません。
自己資金で完済する、もしくは売却金を返済に充てることができれば問題なく不動産売却をおこなうことができます。
売却金を返済に充てる場合は、完済可能かどうかがポイントです。
それを判断するために、住宅ローンの残債額を確認すると同時に、不動産会社に査定を依頼してどれぐらいの価格で売却できるのかを把握します。

アンダーローン
査定価格より残債額が下回っている「アンダーローン」の場合は、売却金の決済と同時に残債を完済して抵当権を抹消し不動産売却をおこなうことができます。

オーバーローン
査定価格より残債額が上回っている「オーバーローン」の場合は、売却金で残債を完済できないため、足りない分を自己資金から返済すれば不動産売却をおこなうことが可能です。
足りない分を自己資金で返済できない場合は、通常の不動産売却をおこなうことができません。

オーバーローンの場合は任意売却を検討する

オーバーローンの状態で、住宅ローン完済のための自己資金を準備できない場合は、任意売却を検討しましょう。
任意売却とは、売却金で住宅ローンの残債を完済できない場合に、金融機関の同意を得て抵当権を外してもらい不動産を売却する方法です。
任意売却の場合、残った住宅ローンは金融機関との交渉により分割返済を認められる可能性があります。
また売却にかかる諸費用や引っ越し費用を売却金から支払える場合があるため、オーバーローンの場合にはメリットが多い売却方法だといえるでしょう。
ただし、売却金額が低すぎる場合は任意売却を認められない可能性があることが注意点です。

離婚による不動産売却の注意点③媒介契約の選び方

離婚を機に不動産売却をおこなう場合、少しでも良い条件で売却し、早く気持ちを切り替えたいですよね。
離婚時に早期売却を目指すためには、媒介契約の選び方にも注意が必要です。
媒介契約とは、仲介を依頼する不動産会社と結ぶ契約のことで、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの種類があります。
それぞれの特徴と注意点を把握して、ご自身に合った媒介契約を選びましょう。

専属専任媒介契約の特徴と注意点

仲介を依頼できるのは1社のみです。
「レインズ」に5営業日以内に登録することと、売主へ1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況報告をすることが義務付けられています。
レインズとは、国土交通大臣からの指定を受けた不動産流通機構が運営している不動産流通システムのことで、不動産の情報を広く公開して買主を探せるというメリットがあります。
ただし、売主が見つけた買主との直接取引ができないことが注意点です。

専任媒介契約の特徴と注意点

専属専任媒介契約と同じく、仲介を依頼できるのは1社のみです。
レインズへの登録は7営業日以内、売主への状況報告は2週間に1回以上の頻度でおこなうことが義務付けられており、売主が見つけた買主との取引が可能です。
専属専任媒介契約と似ていますが、レインズへの登録が専属専任媒介契約よりも遅い点や、状況報告の頻度が低いことに注意が必要です。

一般媒介契約の特徴と注意点

複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができ、売主が見つけた買主との直接取引も可能です。
ただし、レインズへの登録や売主への状況報告の義務がないため、情報を公開しない可能性があることと、販売状況が把握しづらいことが注意点です。
3つの媒介契約の特徴と注意点をふまえると、立地条件が良く需要が高いエリアの場合は一般媒介契約で良いかもしれません。
需要が高くないエリアや、早く手放したいという方は、専属専任媒介契約か専任媒介契約をおすすめします。

まとめ

離婚を機に不動産売却をおこなう場合、財産分与のタイミングや住宅ローンの残債などに注意が必要です。
弊社は、横浜市や川崎市、湘南で不動産売却をサポートしております。
離婚による不動産売却についても弊社がお力になりますので、早く気持ちを切り替えるためにも、一緒に早期売却を目指しましょう。