空き家問題の深刻化　日本の住宅市場に潜む危機とは！

住宅に関する問題として常に取り上げられるのが空き家問題の増加です。

実際、２０１８年の総務省による調査によると、表１の通り全国の空き家数は８４９万戸でした。

なんと、全住宅の７戸に１戸が空き家という状況です。

こうした状況は２０２３年の今も深刻化しています。

さらに２０３３年には約１９５５万戸、つまり全体の３分の１が空き家になってしまうという声すらあります。

表１

では、なぜ空き家がこうも増えたのでしょうか？

一般的に言われるのが、人口の減少の影響です。

日本の総人口は２００８年が約１億２８００万人で、当時の総住宅数は５７５９万戸でした。

以後、人口はゆるやかに減少していき、２０１８年には約１億２６００万人にまで減りました。しかし、総住宅戸数は６２４２万戸と逆に増えているのです。

そして、２０３０年には人口は１億２０００万人を切る予測で、世帯数も２０２３年をピークに減少する予測です。

表２

人口が減少しているのに家屋が増える。その理由として考えられるのは、核家族化です。

ひと昔までは、二世帯で住む、三世帯で住むというのが当たり前でしたが、昨今では減少傾向にあります。

つまり、親と子が別々に住むというのが当たり前になり、親が亡くなり住戸を相続しても子は既に家を持っている状態です。

子が東京で暮らしているのに相続した実家が地方であれば、そもそも住むことができません。

それでも、父母との思い出が残っている家をすぐに解体しようと考える人は少なく、放置を選択する人も多くいます。

表３の都道府県別空き家率の推移からもわかるように、平成３０年（２０１８年）で空き家率が４％未満の都道府県は東京・神奈川・埼玉の３件しかありません。

この１都２件以外は今後も空き家率が高くなると予測されています。

表３

国土交通省が公表する住宅事情によると、日本の新築住宅に住む割合が全体の８８％と非常に高いことがわかります。

ちなみに、アメリカでは全体の２３％、イギリスでは全体の１１％です。

日本は災害の多い地域ですので、新しい技術によって災害に強くなった新築に住みたくなるのはよくわかります。

しかし、リノベーション技術も上がっているので、大きな要因とは言えません。

やはり、核家族化でしょう。

東京はもちろん、神奈川県でも川崎市や横浜市の東京よりエリアは小さな土地に３階建てを建てた新築戸建てが多いです。

３０年後子供が巣立ったら、５０年後相続が発生したら、そのお家の需要は有るのでしょうか？

数千万円もするマイホームを使い捨てにする時代が来ているのかもしれません。

小さく細切れにされた土地は、同じサイズのお家を建てるしか活用できないのが実際です。

核家族化の時代とはいっても、人口が減少したときに誰がそのようなお家を購入するのでしょうか？

どんどん空き家が増えていきますね。

空き家問題で話されるのは戸建ての話が多いですが、マンションではどうなるのでしょうか？

対応年数は長くても、入居者が減って空き家状態になってしまうと管理費・修繕積立金の滞納が増えるのではないでしょうか？

売れないから相続人も諦めているのに、滞納による差し押さえをしても解決できなくなる日が近づいているのかもしれません。

修繕積立金が無ければ、修繕はできません。

ただでさえ大規模修繕するのに数億円掛かると言われているタワーマンションで空室と滞納だらけなんて・・・鳥肌が立ちますよね。

まぁ、話を元に戻すと一般的に騒がれている空き家問題は戸建て住戸の話題が多いです。

空き家を取り巻く問題について考えましょう。

想定される問題は以下の通りです。

①    　防災性の低下

倒壊、崩壊、屋根・外壁の落下、火災発生のおそれ

②    　防犯性の低下

薬物の栽培や犯罪者が身を隠すことに利用など犯罪の温床・誘発に繋がる

③    　ごみの不法投棄

誰も清掃しないことからゴミを不法投棄する人が増える

④    　衛生の悪化、悪臭の発生

蚊、蝿、ねずみ、野良猫の発生、集中による悪臭など

⑤    　風景・景観の悪化

薄汚れた住戸と手入れされない草木は見る人を不快にさせる

⑥    　その他

樹枝の越境、雑草の繁茂、落ち葉の飛散など

そんな、空き家を放置することで所有者に起こるリスクもあります。

①    　損害賠償

実際に住んでいなくても、空き家が原因で事故などが生じた場合、所有者に責任が及びます。実際に、倒壊や火災で隣家が全壊して、死亡事故が起きた場合に、夫婦、子供の３人死亡時に損害賠償額が２億円にという事例もありますし、外壁の倒壊によって歩行者の子供が死亡して損害賠償額６０００万円という事例もあります。

②    　納税額の増価

近隣住民に大きな被害があると想定される空き家は「特定空き家」に指定される可能性があり、その場合、住宅用地特例の対象から除外となり、税額が増えます。

特に２０２３年は空き家問題が加速するターニングポイントになるかもしれません。

理由としましては、団塊世代の真ん中にあたる１９４８年生まれの人々が７５歳になり後期高齢者となります。後期高齢者になると俄然、死亡率が高まります。人口ボリュームが大きい団塊世代がこの世を去っていくことを前提とするならば、彼らが住んでいる住居の数％は既に空き家予備軍になります。

空き家をどうしたらよいのか悩んだら、まずは専門家に相談してみましょう。

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