旗竿地の売却は難しい？売却しにくいケースと対処方法を解説

この記事のハイライト

●旗竿地が売却が難しいとされている理由は、建物に制限がかかることや実際に利用できる土地が少ないことである

●売却しやすい旗竿地は間口が広く日当たりが良い旗竿地であり、売却しにくい旗竿地は再建築不可などの建築制限があるような場合である

●再建築不可の旗竿地を売却するためには、隣人へ買い取ってもらえないか相談してみると良い

一般的に旗竿地のような土地の形は活用が難しく、売却しづらいとされています。
旗竿地をスムーズに売却するためには、それぞれの原因に合った方法で対処することが大切です。
そこで、旗竿地の売却が難しいとされている理由や、売却しやすい旗竿地の特徴と売却方法について解説します。

横浜市・川崎市・湘南で旗竿地の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

目次

• ・1. 旗竿地とは？売却が難しい理由とは
• ・2. 売却しやすい・売却しにくい旗竿地の特徴
• ・3. 売却しにくい旗竿地をスムーズに売却する方法
• ・4. まとめ
  
  

旗竿地とは？売却が難しい理由とは

旗竿地は、通常の土地と比べて売却が難しいといわれています。
ここでは、旗竿地とはどのような土地なのか、また売却が難しい理由を解説します。

旗竿地とはどんな土地？

旗竿地とは、その名のとおり竿に旗が付いたような形状の土地のことです。
道路と接する部分が少なく、敷地の奥に広いスペースがある敷地のことを指します。
旗竿地のような土地は「不整形地」と呼ばれ、正方形や長方形などの整形地と比べると活用しにくい点がデメリットです。
たとえば、実際に利用できる面積が少ないことや、建築できる建物に制限がかかることが挙げられます。
また、以前は建築基準法に適合していた建物であっても、現行の法律に適合しなくなっている可能性もあります。
このような物件は、現行の建築基準法を満たしていないため「再建築不可物件」となり、建物の新築・建て替えをすることができません。
そのため、このような理由から整形地に比べると旗竿地は評価が低く、売却が難しいとされているのです。

そもそもなぜ旗竿地ができるのか？

売却が難しいとされる旗竿地ですが、そもそもなぜ旗竿地のような土地ができてしまうのでしょうか。
旗竿地ができるのは、土地の需要が高く家が密集する都市部で多いようです。
需要が少ない地方では、整形に土地を取りやすいですが、都市部はより細かく土地を区切るため旗竿地ができやすくなるのです。
また、都市部は地方に比べると土地価格も高いため、購入しやすい広さや価格に設定していることも原因の1つでしょう。
そのため、土地が広く間口が奥行きよりも狭い場合、四角形の土地と旗竿地になるケースが多くなってしまいます。

売却しやすい・売却しにくい旗竿地の特徴

旗竿地のなかでも、必ずしもすべての旗竿地が売却が難しいわけではありません。
なかには売却しやすい旗竿地もあります。
ここでは、売却しやすい旗竿地と売却しにくい旗竿地の特徴を解説します。

売却しやすい旗竿地

売却しやすい旗竿地には以下のような特徴があります。

• ・間口が広い
• ・重機が入れるスペースがある
• ・日当たりが良い

旗竿地でも間口が広い土地は、評価が高くなり売却しやすいといえます。
たとえば、間口が広いと駐車スペースとして利用できたり小さな庭として使えたりできます。
また、一定以上の長さと幅があれば建築に必要な重機を入れることが可能です。
このように旗竿地でも竿部分の間口が広ければ、利用できる用途があるため売れやすくなります。
さらに、日当たりが良い旗竿地も売却しやすい特徴の1つです。
とくに旗竿地は住宅が密集するエリアにあることが多いです。
そのため、日当たりが良い物件は人気傾向にあり、販売価格を上げることもできるでしょう。

売却しにくい旗竿地

一方で、売却しにくい旗竿地の特徴は以下のとおりです。

• ・接道義務を満たしていない
• ・間口が狭い
• ・私道を通らなけばならない

旗竿地でもっとも売却が難しいのが接道義務を満たしていない再建築不可の土地です。
現在建っている建物にそのまま住み続ける場合は問題ありませんが、将来的にリフォームなど増改築を予定している場合は建築できないため使えない土地になってしまいます。
また、間口が狭い場合も売却しにくいでしょう。
間口が狭いと建築や解体する際に重機が入れず、資材などの運搬が難しくなってしまうからです。
このような間口の狭い土地も評価が低く売却が難しいといえます。
さらに、竿部分の間口が私道に接している場合は、販売価格が安くなりやすい特徴があります。
旗竿地の場合、敷地内に入るまでに私道を通らなくてはならないことも珍しくありません。
近隣の方と共有名義で私道を所有していれば、売却する際にその権利も併せて売却すれば良いでしょう。
しかし、別の方の単独所有の私道を使わせてもらっている場合は、所有者の意思によって使えなくなる可能性もでてきます。
そうなれば、土地の利用に制限がかかり、結果的に売却しにくくなってしまいます。

売却しにくい旗竿地をスムーズに売却する方法

売却しにくい旗竿地をスムーズに売却するためには、どうしたら良いのでしょうか。
ここでは、再建築不可の旗竿地や、道路が狭い場合、私道を使っている場合の対処方法をそれぞれ解説します。

①再建築不可の旗竿地を売却する方法

再建築不可の旗竿地を所有している場合は、通常での売却は難しいといえます。
そのため、まずは隣人へ買い取ってもらえないか相談してみると良いでしょう。
隣家であれば、再建築不可物件を買い取って自分の土地と合わせれば、道路に接する面が2m以上になり再建築不可の土地でなくなる可能性があります。
また、隣家も同様に再建築不可の土地であれば、なおさら合わせることで売却しやすくなるでしょう。
ただし、個人で売買する場合でも不動産会社を通して売却を進めることをおすすめします。
個人だけで交渉し話を進めてしまうと、後々にトラブルになることも多いためです。

②幅4m以下の道路に接している旗竿地を売却する場合

旗竿地の間口に接した道路は、原則として幅4m以上が必要です。
築年数の古い旗竿地の場合、全面道路が4mに満たず、車がなんとか通れるような狭い路地のようなところに家が建っていることがあります。
このような旗竿地で建て替えをする場合は、現行の法律に従って道路幅を修正しなければ家を建てることができません。
そのため、このようなケースは「セットバック」をおこなうことにより、建築できるようになります。
セットバックとは、敷地の一部を後退することです。
道路幅が4m未満の場合は、接している道路の中央線から2mまで後退させれば良いでしょう。
セットバックすると土地の一部が公道となるため、個人の駐車場や駐輪場として使うことができなくなるため注意が必要です。

③私道を使っている旗竿地を売却する方法

私道を通らなければ旗竿地に入れないケースは、私道の所有者に私道の持分を購入できないか交渉してみることをおすすめします。
私道の持分を購入すれば、自由に通行できるため買い手も現れやすくなるでしょう。
また、購入が難しい場合は「通行地役権の設定」ができないか相談してみる方法もあります。
通行地役権とは、私道の所有者に許可をもらって私道を通る権利を得ることです。
法律上は無償で権利を認めてもらえますが、多くの場合は毎年通行料を支払うケースが多いです。

まとめ

旗竿地は、一般的に評価が低く売却が難しいと言われています。
とくに再建築不可の旗竿地や私道を使わなければ土地に入れないような場合は、売却しにくい傾向にあるでしょう。
しかし、旗竿地でも間口が広く日当たりが良い場合は、スムーズに売れることもあります。

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