離婚や相続時に不動産売却する際の注意点とは？契約時の違いも解説

この記事のハイライト

●不動産を売却する方法は「仲介」と「買取」の2種類があり売却価格や期間、仲介手数料の有無に違いがある

●離婚で不動産売却する際は不動産の名義人や不動産価値・住宅ローン残債を確認する

●相続した不動産を売却する前に遺産分割協議をおこない、その後相続登記を済ませておく必要がある

離婚や相続などをきっかけに不動産を売却する際は、一般的な売却とは異なる注意点があります。
そのため、正しい手順や注意事項について事前に把握しておくとスムーズに売却ができるでしょう。
そこで、不動産売却時の注意点について、契約時・離婚時・相続時に分けてそれぞれ解説します。
横浜市・川崎市・湘南で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

目次

• ・1. 不動産売却の契約における注意点
• ・2. 離婚で不動産売却する際の注意点
• ・3. 相続した不動産を売却する際の注意点
• ・4. まとめ

不動産売却の契約における注意点

不動産を売却する方法は、主に「仲介」と「買取」に大きく分けられます。
仲介とは、不動産会社と媒介契約を締結し、個人の買主を探す方法です。
一方で、買取とは不動産会社が直接不動産を買い取る方法です。
仲介と買取では大きく契約に違いがあるため、まずは両者の違いと注意事項も含めて解説します。

①売却相手の違い

まず1つ目に違う点は、誰に売却するのか「売却相手」の違いです。
仲介の場合は、売却する相手は個人の方です。
一方で、買取の場合の売却相手は不動産会社になります。
そのため、仲介の場合は個人の買主の方と、買取の場合は不動産会社とそれぞれ売買契約を結ぶことになります。

②売却価格の違い

売却価格にも大きな違いがあります。
仲介の場合は市場価格に近い金額で取引できるケースも多いですが、買取の場合は市場価格のおよそ7～9割程度です。
買取で売却価格が安くなってしまう理由は、不動産会社は買い取った物件に付加価値を付けて再度販売することを目的としているためです。
そのため、できるだけ高く売却したい場合は仲介での売却方法が向いているといえるでしょう。

③売却期間の違い

売却期間は仲介の場合は売却活動を経て買主を探すため、一般的には3～6か月の期間が必要になります。
買取の場合は、買主が不動産会社と決まっているため、売却活動は不要です。
そのため、最短で1～2週間程度で売却することができます。
できるだけ早期に売却したい場合は、買取での売却がおすすめです。

④仲介手数料の有無の違い

仲介と買取では仲介手数料がかかるかどうかにも違いがあります。
仲介の場合は、買主との売買契約成立時の成功報酬として仲介手数料が発生します。
仲介手数料は売却価格によって異なり、売却価格が高くなるほど仲介手数料も上がる仕組みです。
一方で、不動産会社による買取の場合は、仲介手数料は不要です。

離婚で不動産売却する際の注意点

離婚時に不動産売却をおこなう際は、正しい手順と流れ、注意点を把握しておくことが大切です。
離婚時の不動産売却は以下の手順で進めていきます。

• ・不動産の名義人を確認する
• ・住宅ローン残高と不動産価値を調べる
• ・財産分与方法を検討する

それぞれ手順に沿ってご説明します。

流れ①不動産の名義人を確認する

夫婦期間中に不動産を購入した場合でも、実際に不動産売却ができるのは不動産の名義人のみです。
そのため、不動産を売却したい場合は、まずは不動産の名義人を確認する必要があります。
名義人は不動産を購入した際の売買契約書で確認することができます。
なお、夫婦で共同名義で購入した場合は、双方の合意のうえ不動産売却することが可能です。

流れ②住宅ローン残高と不動産価値を調べる

続いて、不動産売却するにあたって、住宅ローン残高と不動産の価値を調べることも大切です。
売却したお金で住宅ローン残債を完済できる場合は問題なく売却が可能ですが、住宅ローン残債のほうが上回る場合は注意が必要です。
住宅ローン残高がある場合は、まずは金融機関から送付されてきた返済計画表で確認してみましょう。
不動産の価値は、不動産会社に査定依頼をすることでおおよその金額を知ることができます。
住宅ローン残債と不動産の価値がわかったら、両者の金額を比較してみましょう。
売却価格＞住宅ローン残債の場合
売却価格のほうが住宅ローン残債よりも多い場合は、売却した資金でローンを完済できるため、残ったお金を夫婦で財産分与することになります。
売却価格＜住宅ローン残債の場合
売却価格よりも住宅ローン残債が多い場合は、売却金でローンを完済できません。
そのため、自己資金から差額分を補填する必要が出てきます。
また、自己資金で賄うことができない場合は、一般的な売却が難しくなるため「任意売却」を検討することになるでしょう。
任意売却とは、売却後にローンが残る場合でも金融機関の同意が得て売却する方法です。
ただし、任意売却後も住宅ローンは残るため、離婚後も返済していくことになります。

流れ③財産分与方法を検討する

売却価格が住宅ローン残債よりも多い場合は、財産分与の対象となります。
財産分与は、夫婦が婚姻中に築いた財産を、離婚時にそれぞれ分け合うことです。
基本的に財産分与では夫婦が半分ずつ取得するのが一般的ですが、夫婦の話し合いによりその限りではありません。
たとえば、どちらか一方が全額をもらい、もう片方は別の財産を取得するなども可能です。

相続した不動産を売却する際の注意点

相続した不動産を売却する際も注意しなければならない点がいくつかあります。
相続時の大まかな流れは以下のとおりです。

• ・遺産分割協議をおこなう
• ・相続登記をする
• ・相続した不動産を売却する
• ・現金を相続人で分割する

それぞれの手順に沿って注意点も含めてご説明します。

流れ①遺産分割協議をおこなう

相続が発生すると、まずは相続人全員で遺産の分け方を決める遺産分割協議をおこないます。
被相続人（亡くなった方）が遺言書を残していた場合は、原則として遺言書をもとに分割します。
しかし、相続人全員の合意があれば、遺言書があっても遺産分割協議にて決めることも可能です。
遺産分割協議がまとまったら、相続内容などを記した遺産分割協議書を作成します。

流れ②相続登記をする

遺産分割協議にて不動産を相続する方が決まったら、相続登記をおこないます。
相続登記とは、被相続人から相続人へ不動産の名義を変更する手続きのことです。
相続人が複数いる場合は、代表者を決めてその代表者の名義にしておくのが一般的です。
相続後にすぐに売却する場合でも、売却前に必ず相続登記を済ませておくようにしましょう。

流れ③相続した不動産を売却する

相続登記が済めば、一般的な売却方法にて不動産を売却することが可能です。
なお、共同で不動産の名義人となっている場合は、全員の同意が必要になるため注意が必要です。

流れ④現金を相続人で分割する

相続した不動産を売却したことにより売却代金を得たら、相続人で分割することになります。
ただし、不動産売却で利益が発生した場合は、その利益に対して税金がかかることがあるため注意が必要です。
また、不動産売却を進めていくなかで、印紙税や仲介手数料など費用や税金が発生するため、誰が負担するかなども話し合っておくことが大切です。

まとめ

離婚や相続などをきっかけに不動産売却する際は、スムーズな売却をおこなうためにも流れや注意点について把握しておくことが大切です。
また、仲介と買取では大きく契約に違いがあるため、どちらが適しているか状況に応じて判断すると良いでしょう。
できるだけ高値で売却したい場合は「仲介」が、できるだけ早期に売却したい場合は「買取」がおすすめです。

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