不動産の売却理由ごとの注意点とは？住み替え・離婚・相続のケース別に解説

この記事のハイライト

●住み替えを理由に不動産売却する場合は住宅ローンのダブルローンや仮住まいにかかる費用などに注意

●離婚を理由に売却する場合は財産分与の方法・住宅ローンの残債・不動産の名義が注意点

●相続を理由に不動産売却する場合は相続人の同意・名義変更・相続税の納税期限の3つに注意

不動産を売却するときは、どのような点に注意すれば良いのか、事前に知りたいところでしょう。
事前に注意点を理解しておけば、対策を練ることができるため役立ちます。
そこで今回は、住み替えや離婚、相続を理由に不動産売却する場合の注意点を解説します。

横浜市、川崎市、湘南で不動産の売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

目次

• ・1. 「住み替え」を理由に不動産売却する際の注意点
• ・2. 「離婚」を理由に不動産売却する際の注意点
• ・3. 「相続」を理由に不動産売却する際の注意点
• ・4. まとめ

「住み替え」を理由に不動産売却する際の注意点

住み替えを理由に不動産売却する際は、新居の購入と旧宅の売却のタイミングが重要です。
旧宅を売却してから新居を購入することを「売り先行」、新居を購入してから旧宅を売却することを「買い先行」と言います。
それぞれの注意点は、以下のとおりです。

「売り先行」で不動産売却する際の注意点

売り先行の場合、旧宅を売却してから新しい家を見つけるまでの期間は仮住まいが必要となります。
とくに、賃貸物件に仮住まいする場合、家賃や引っ越し費用がかかるため、注意が必要です。
資金計画の段階でこれらの費用を予算に組み込むことが大切です。
また、売却資金を使って住宅ローンの残債を完済する場合、新しい住まいを購入するための資金を確保する必要があります。
新居の購入代金だけでなく、登記費用や仲介手数料、不動産取得税など、諸費用も事前に把握し、予算内に収めるように心掛けましょう。
資金計画を立てる際は、住宅ローンの残債や将来の支出も考慮することが大切です。
新居探しのスケジュールや条件、希望地域などを詳細に計画することもスムーズな住み替えの鍵です。

「買い先行」の不動産売却における注意点

買い先行の場合は、新しい住まいを先に購入するため、十分な資金が必要となります。
とくに、住宅ローンの残債がある場合は、新居の住宅ローンを組む際に審査が厳しくなる可能性があります。
旧宅の住宅ローンと新居の住宅ローンの2重ローンになるからです。
旧宅の住宅ローンと新居の住宅ローンをまとめることができる「住み替えローン」を利用する方法もありますが、売却と購入を同時進行でおこなう必要があります。
また、住み替えローンは一般的に金利が高く、審査も厳しい傾向にあるため、ご注意ください。
さらに、買い先行は売却する物件が空き家になるため、適切な管理が必要です。
不動産の売却が長期化すると、建物の劣化や市場価格の変動が売却価格に影響する可能性があります。
売却価格が低下するリスクや、近隣住宅への影響を考慮したうえで売却のスケジュールを立てましょう。
建物の定期的な点検や清掃、セキュリティ対策をおこない、きれいな状態を保つことも大切です。

「離婚」を理由に不動産売却する際の注意点

離婚を理由に不動産売却する際は、財産分与や住宅ローンの残債、名義に注意が必要です。

注意点①財産分与

離婚の際、夫婦は婚姻期間中に共同で築き上げた財産を均等に分割する「財産分与」をおこなわなければなりません。
不動産の場合は、名義に関わらず、評価額に基づいて財産分与が必要です。
しかし、婚姻前に持っていた資産や預金を頭金にして購入した不動産は、その分を差し引かなければなりません。
婚姻後に購入し、婚姻期間中に居住、住宅ローンを支払った不動産が財産分与の対象となります。
なお、夫婦間の協議によっては、慰謝料の代わりに不動産の持分を譲渡することも可能です。
しかし、住宅ローンが残っている場合、不動産の持分を分けるよりも不動産を売却して売却代金を夫婦で分けた方がトラブルは起きにくいです。

注意点②住宅ローンの残債

離婚を理由に不動産売却する際は、住宅ローンの名義や残債、連帯保証の有無などをよく確認しましょう。
不動産を売却するには、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。
住宅ローンの残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の場合は、売却後も住宅ローンの支払いが残るため、注意が必要です。
その場合、財産分与の対象とはならず、住宅ローンの名義人に支払い義務が生じます。

注意点③不動産の名義について

不動産の売却には、所有者の売却意思が必要です。
そのため、不動産が夫婦の共有名義の場合、売却するには双方の同意が必要です。
たとえば、妻が財産分与のために不動産を売却したいと主張しても、夫が反対する場合、別の財産分与方法を検討する必要があります。
共有名義ではない場合でも、どちらか一方が売却に反対する場合、財産分与としての不動産売却は難しいです。
双方が同意のもと売却する場合は、売却代金から諸費用を差し引いて残った現金を財産分与で分けることになります。
ただし、離婚前に単独名義の不動産を売却し、配偶者に現金を渡した場合、贈与として扱われ、贈与税が課税される可能性があるため注意が必要です。
そのため、単独名義の不動産は離婚後に売却し、財産分与をおこなうのがおすすめです。

「相続」を理由に不動産売却する際の注意点

相続を理由に不動産を売却する際は、遺産分割にも関わるため、弁護士などの専門家の助言を受けながら進めましょう。
また、相続人間のコミュニケーションや協力も不可欠です。
相続を理由に不動産売却する際の主な注意点は、以下のとおりです。

注意点①相続人全員の了承を得る

相続した不動産を売却するには、相続人全員の了承が必要となります。
そのため、相続人のうち1人でも反対者がいる場合、注意が必要です。
誰が相続するか決まっていない場合は、相続人全員で遺産分割協議をおこない、相続財産の分割方法を決める必要があります。
協議がまとまれば、遺産分割協議書の作成も必要です。
遺産分割協議は時間を要する場合があるため、余裕をもって進めることが重要です。

注意点②名義変更手続き

相続後、亡くなった方の名義のままでは不動産を売却できません。
相続人は、被相続人から相続人へ不動産の名義変更の手続き（相続登記）をおこなう必要があります。
相続人が複数いる場合は、代表者を選び、その代表者に所有権を移転させることが一般的です。
手続きの際には、遺産分割協議書などの必要書類を準備し、法務局へ提出する必要があります。
なお、相続登記は以前は任意の手続きでしたが、2024年4月から義務化される予定です。
不動産の売却予定がない場合でも、早めに相続登記をおこないましょう。

注意点③相続税の納税期限

相続税の納税期限は、相続開始後から10か月以内と決まっています。
相続税は高額な税金となる場合もあるため、納税資金を用意する必要があります。
相続した不動産を売却し、その代金で相続税を支払う場合、納税期限までに不動産の売却を完了しなければなりません。
ただし、焦って売却すると、売主に不利な条件でも売買契約を結んでしまう可能性があるため、注意が必要です。
買主からの無理な値下げ交渉を受け入れるなど、不利な条件での売却を避けるためには、売却計画を慎重に立てることが大切です。
相続が不動産売却の理由である場合、相続税についても考慮しながら計画を進めましょう。

まとめ

住み替えを理由に不動産売却する場合は、売却と購入のタイミングや住宅ローンのダブルローン、仮住まいにかかる費用などが注意点です。
離婚を理由に不動産売却する場合は、財産分与や住宅ローンの残債、名義に気を付けましょう。
相続を理由に不動産売却する場合は、相続人の同意と名義変更、相続税の納税期限が注意点です。

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