不動産売却時におこなわれる「物件調査」とは？種類や流れについて解説

この記事のハイライト

●不動産売却時の「物件調査」とは物件の詳細を確認する作業で、その内容は6種類ある

●マンションや一戸建て、土地など不動産の種類によって物件調査の内容が異なる

●物件調査は売主への聞き取り調査から始まり、内容に応じて必要な調査をおこなう

不動産の売却時には、どれくらいの価格で物件が売れるのかを把握するために査定をおこないますが、その際には不動産会社による「物件調査」が必要です。
物件調査は、査定に大きく影響するため、どのようなものなのかを事前に把握し、スムーズな売却を目指しましょう。
そこで今回は、不動産売却時に不動産会社がおこなう物件調査とはなにか、その内容や流れについて解説します。

横浜市や川崎市、湘南で不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

目次

• ・1. 不動産売却時におこなわれる「物件調査」とは？
• ・2. 「物件調査」の内容は売却する不動産の種類によって異なる
• ・3. 不動産売却時におこなわれる「物件調査」の流れ
• ・4. まとめ

不動産売却時におこなわれる「物件調査」とは？

不動産売却時には、不動産会社に査定を依頼し、不動産会社が提示する査定価格をもとに販売価格を決めるのが一般的です。
適正な査定価格を算出するためには、物件の詳細を確認する必要があります。
そのために不動産会社によっておこなわれるのが、「物件調査」です。

物件調査とは

物件調査とは、文字どおり、物件の詳細を調査することです。
この物件調査をベースに、市場相場なども加味したうえで、不動産会社は査定価格を算出します。
つまり、物件調査は査定価格を算出するための大切なプロセスなのです。

物件調査の種類

物件調査は、以下の6種類の調査を組み合わせておこないます。

• ・聞き取り調査
• ・現地調査
• ・役所調査
• ・法務局調査
• ・インフラ施設の調査
• ・市場・取引事例調査

それぞれの調査の内容について、順番に解説します。

聞き取り調査
売主に、物件の基本情報や権利関係などについて聞き取りをおこないます。
スムーズに聞き取り調査が進むよう、物件に関することなど、できるだけ多くの情報を集めておきましょう。

現地調査
不動産会社の担当者が実際に現地に出向き、建物の状態や境界線の有無、周辺環境などを調査します。
日当たりや騒音、駅からの距離など、住み心地や生活の利便性も査定価格に反映されます。

役所調査
市区町村役場でおこなう調査では、物件が建築基準法や都市計画法といった法令に違反していないかどうかを確認します。
法令に違反していると、買主が将来リフォームや建て替えができません。
売却に大きく影響する大切な調査です。

法務局調査
法務局で登記簿謄本を取得し、不動産の所有者がだれか、物件に抵当権などの権利がついているか、共有者はいるのかなどを調査します。
また、法務局に保管されている公図や地積測量図も確認します。
抵当権がついている場合は、売却代金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消しなければなりません。
したがって、不動産の売却を決めたら、金融機関に依頼して、早めに残高証明書を入手しておきましょう。

インフラ施設の調査
不動産を売却する際には、電気や水道、ガスなどのインフラ施設についても、買主に伝えなければなりません。
インフラ施設がしっかり整っているかどうかは、買主が物件を購入するうえでの重要な判断材料です。
敷地内に水道管が引き込まれているのか、電気の容量はいくつなのか、ガスは都市ガスかプロパンガスなのかなど、資料を取り寄せて確認します。
インフラ施設が整っていない物件は、売却が困難になります。
場合によっては、売主負担で整備することになるでしょう。

市場・取引事例調査
不動産を売却する際、販売価格が市場相場とかけ離れていると、買主は見つかりにくくなる可能性が高いです。
したがって、近隣で売り出されている類似物件の販売価格や、過去の取引事例なども調査し、査定価格に反映します。
このように、不動産売却時には、幅広い視点で物件調査をおこないます。
物件調査は、不動産を適正価格で売り出し、スムーズな取引成立を目指すことはもちろん、トラブル防止にも繋がるのです。

「物件調査」の内容は売却する不動産の種類によって異なる

不動産売却時には、物件調査をおこなって不動産の査定価格を算出しますが、マンションや一戸建て、土地など、不動産の種類によって調査の内容が異なります。
そこで次に、不動産の種類によってどのように異なるのか、それぞれで重視される調査の内容について解説します。

一戸建ての場合

一戸建てでは、雨漏りや建て付けの不備、シロアリ被害がないかなど、まず建物の状態について調査をおこないます。
建物の調査にくわえ、隣地との境界線や接道状況なども確認します。

土地の場合

土地の場合も一戸建てと同じく、隣地との境界線や接道状況を重視して調査します。
また、災害による被害を受けやすい土地かどうかの確認も、重要なチェックポイントです。
海や川などに近い土地は、ハザードマップを活用し、災害リスクのチェックをします。

マンションの場合

マンションの物件調査では、査定する部屋の状態はもちろんですが、それ以外に、共用部分についても重点的にチェックします。
たとえば、以下のようなポイントです。

• ・エレベーターの有無
• ・セキュリティシステムやバリアフリー設備
• ・エントランスや廊下などの状態
• ・管理規約（禁止事項など）
• ・ゴミの出し方・ルール

マンションでは、共用部分も査定のチェックポイントになりますが、一戸建てや土地のように、境界に関するチェックは必要ありません。

不動産売却時におこなわれる「物件調査」の流れ

最後に、どのような流れで物件調査がおこなわれるのか、注意すべきことはあるのかについて解説します。

物件調査の流れ

前章でも解説しましたが、物件調査は売主に対する聞き取り調査から始まります。
主に聞かれる内容として、以下のようなことが挙げられます。

• ・物件の基本情報
• ・住宅ローンの残高
• ・法令による制限
• ・マンションの管理費などを滞納していないか
• ・法定相続人の有無
• ・付帯設備について

不動産会社は、上記のような内容を聞き取りによって把握し、物件の種類に応じて調査する内容を決めていきます。
そのあと、現地調査をおこない、聞き取り調査で把握した内容に沿って、先述した6種類のうちの必要な調査を進めていくのが基本的な流れです。
とくに、不動産の所有権や権利関係については、調査の結果次第では、売却を進められないことになりかねません。
また、法令による制限についても、しっかり確認したうえで売却しないと、あとで大きなトラブルになる可能性があるため、重点的に調査がおこなわれます。

物件調査の際に注意すべき点

物件調査の際には、さまざまな書類が必要です。
たとえば、登記簿謄本や公図といった書類は法務局で取得できますが、物件の図面や間取り図などは売主が所有しているため、事前に準備しておくとスムーズに調査が進みます。
また、売主自身も、法令による制限や権利関係などを把握しておくことが大切です。
ご自身でも可能な範囲で調べておくことをおすすめします。
さらに、現地調査は、売主の立会いのもとおこなわれます。
現地調査は、物件を確認しながら不動産会社の担当者と直接話せるチャンスです。
不動産売却について不安なことや、希望があれば、事前にまとめておき、現地調査の際にご相談ください。

まとめ

不動産を売却する際には、物件調査がおこなわれます。
物件調査は6種類あり、不動産の種類によって内容は異なりますが、適正な販売価格を設定するために、また安心・安全な取引をおこなうために重要なプロセスです。
スムーズに調査が進むよう、物件の基本情報や登記内容など、わかる範囲で事前に把握しておくようにしましょう。

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