「不動産売買契約書」はなぜ必要なのか？確認すべきポイントについても解説

この記事のハイライト

●不動産売買契約書は、取引上のトラブルを防止するために必要な契約文書

●重要事項説明書には契約書の内容にくわえ細かく説明すべき重要な事項が記載されている

●不動産売買契約書のなかでもとくに手付金の返還や登記費用の負担について確認する

不動産を売買するときには、売主と買主で「不動産売買契約書」を取り交わします。
不動産売買契約書には専門用語が多く、難しく感じるかもしれませんが、あとでトラブルが起こるのを防ぐためにも、しっかりと理解を深めておきましょう。
そこで今回は、不動産売買契約書が必要な理由や、「重要事項説明書」との違い、なかでもとくに確認しておくべきポイントについて解説します。

横浜市、川崎市、湘南で不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

目次

• ・1. 不動産売買契約書が必要な理由
• ・2. 不動産売買契約書と「重要事項説明書」の違い
• ・3. 不動産売買契約書のなかでとくに確認すべきポイント
• ・4. まとめ

不動産売買契約書が必要な理由

不動産を売却する際、買主と不動産売買契約書を取り交わすのが一般的ですが、実は民法においては、売主と買主の合意があれば口頭で契約を結ぶことが可能です。
しかし、高額な取引である不動産売買を口約束のみでおこなうことは、ほとんどありません。
また、不動産会社の仲介で売買契約を結ぶ場合、宅地建物取引業法において、不動産売買契約書の作成と交付を不動産会社に義務付けています。
不動産の売買は、不動産会社の仲介でおこなうのが一般的であるため、不動産売却時には、不動産売買契約書を取り交わして契約を結ぶ必要があるのです。
では、なぜ不動産売買契約書が必要なのか、その理由について解説します。

不動産売買契約書はトラブル防止に繋がる！

不動産売買契約書とは、売主と買主のあいだで不動産売買をおこなう際に作成する契約文書です。
双方が合意した内容を文書にすることで、お互いが取引の内容やそれぞれの権利・義務を把握しやすくなります。
また、不動産売買契約書を作成することで、合意した内容を記録として残すことができるため、トラブル防止に繋がります。
つまり、不動産売買契約書は、スムーズに取引を進め、トラブルを未然に防いだり、トラブルが起こった場合のリスクを軽減したりする役割を担っているのです。

不動産売買契約書の内容

不動産売買契約書には、主に以下のようなことが記載されています。

• ・売買代金
• ・支払い時期と支払い方法
• ・不動産の詳細（住所や面積など）
• ・手付金
• ・所有権の移転
• ・契約解除・違約金

そのほか、物件の状況や付帯設備に関すること、抵当権の抹消についてなど、記載されている内容は多肢にわたります。
なお、不動産売買契約書は、不動産会社が作成し、売主と買主の双方が署名・捺印をして契約が成立します。
売主は契約の当事者として、その内容にしっかりと目をとおし、納得したうえで契約を結ぶことが大切です。

不動産売買契約書と「重要事項説明書」の違い

不動産取引をおこなう際には、不動産売買契約書と同時に、「重要事項説明書」も作成しなければなりません。
そこで次に、重要事項説明書とはなにか、不動産売買契約書との違いについて解説します。

重要事項説明書とは

重要事項説明とは、不動産取引の際に、宅地建物取引業者が取引の当事者に対して、契約上重要な事項を説明することです。
そして、その際には、説明する重要事項を記載した書面を交付しなければなりません。
これを「重要事項説明書」といいます。
なお、宅地建物取引業法によって、「重要事項説明は宅地建物取引士がおこなうこと」と定められています。

不動産売買契約書との違い

先述のとおり、不動産売買契約書には、物件の詳細や売買価格、支払いの条件、引渡しの日時など、取引に関することが記載されています。
そして、売買契約書に署名・捺印することで、当事者双方が取引の条件に合意して契約を結んだ証明となります。
重要事項説明書に記載されるのは、不動産売買契約書に記載されている内容にくわえ、売主側から買主側に対してとくに説明すべき事項です。
たとえば、登記簿の情報や法令による制限の有無、インフラの整備、契約不適合責任についてなどが挙げられます。
不動産売買契約書と重複している箇所も多くありますが、重要事項説明書のほうが、細かい内容が記載されています。
また、重要事項説明は、契約を結ぶうえで重要な事項を説明するため、売買契約の前におこなわなければなりません。

特約事項について

特約事項とは、通常の条項以外の約束事を記載した事項です。
不動産売買契約書や重要事項説明書の内容は、どれも重要な事項ですが、そのなかでも、一般項目では説明しきれないことや、その物件独自の告知事項などが記載されます。
たとえば、老朽化した不動産を現状のまま引渡すことを買主が承知のうえ購入する旨と、売主は対象の物件についての契約不適合責任を負わない、といった特約を入れる場合があります。
売主側は、売却後のトラブルを回避するために、告知すべきことは漏れなく重要事項説明書や特約事項に記載することが大切です。

不動産売買契約書のなかでとくに確認すべきポイント

不動産売買契約書には、物件の詳細や取引に関する条件などが記載されていることを前章で解説しましたが、文章量や専門用語が多く、なにがとくに重要なのかわかりにくいかもしれません。
売主にとって見落としてはいけない事項がわかれば、まず重点的にチェックしたいですよね。
そこで最後に、不動産売買契約書のなかでもしっかりと確認しておくべきポイントについて解説します。
売買契約を結ぶ際に、売主がとくに確認すべきポイントは、以下の3つです。

ポイント1：手付金の返還

手付金とは、売買契約を結ぶ際に、買主が売主に対して支払うお金のことで、売買代金の一部に充当されるのが一般的です。
つまり、問題なく引渡しの日を迎え、売買代金の決済のときには、手付金を差し引いた残金を売主が受け取ることになります。
この手付金は、契約を解除する権利を双方に与えるためのお金です。
買主の事情で契約を放棄する場合、買主は支払った手付金を放棄することで、契約をキャンセルできます。
売主側から契約を解除する場合は、受け取った手付金の倍額を返還するのが一般的です。
また、手付金の解除については、「契約の相手方が履行に着手するまで」という期限を決めるケースがほとんどです。
場合によっては、違約金が発生する可能性もあるため、しっかり確認しておきましょう。

ポイント2：所有権移転にかかる費用の負担

不動産を売却すると、その所有権を売主から買主に変更する「所有権移転登記」をおこなわなければなりません。
所有権移転登記をおこなう際には、登録免許税と、手続きを司法書士に依頼した場合はその報酬が発生します。
これらの費用は、買主が負担するのが一般的ですが、売主が負担するケースもあります。
金銭に関わることであるため、所有権移転登記にかかる費用をどちらが負担するかを確認しておくようにしましょう。

ポイント3：住宅ローン特約

不動産売買では、売買契約書に「住宅ローン特約」を付けるのが一般的です。
住宅ローン特約とは、買主が住宅ローンの審査にとおらなかった場合に、契約を解除できる制度のことです。
その場合、売主は契約時に受け取った手付金を、買主に返還しなければなりません。
このように、手付金や所有権移転登記の費用など、支払いが生じる可能性がある事項については、しっかり確認したうえで契約を結ぶことが大切です。

まとめ

不動産の売買時には、契約の条件など、双方が同意した内容を記載した不動産売買契約書を取り交わして取引するのが基本です。
また、契約内容の詳細や、とくに告知すべき重要な事項を記載した「重要事項説明書」も作成する必要があります。
不動産売買書には、さまざまな事項が記載されていますが、とくに金銭に関わることについてはしっかりと確認し、トラブルを未然に防ぎながらスムーズな取引を目指しましょう。

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