事業用定期借地権の活用

土地を多く所有している地主の方で、県道や国道などの幹線道路沿いの土地を所有していらっしゃる方がいます。

そういう地主の方に所有地の有効使用のご提案で「事業用定期借地権」を提案する場合があります。

土地を有効使用したいけど幹線道路沿いの土地に自分で商業施設を建築する、収益不動産を建てるには高額な資金が必要になり負担が大きいです。普通借地権で土地を貸したら土地が半永久的に戻ってこない可能性もあります。

事業用定期借地権なら、建物建築は事業者が行いますので建築費の負担は無く、定期借地権ですので契約期間終了で土地は確実に戻ってきます。

まず「事業用定期借地権」とはどのようなものでしょうか。

特徴としては、土地を借りて建築する建物の利用目的が事業用に限られるという事です。

事業用とは、店舗・工場・事務所や商業施設などであり、居住用以外の目的のことです。居住用以外ですので、アパートやマンションといった賃貸経営では事業用定期借地権は利用できません。

『事業用定期借地権の契約期間』

10年以上50年未満と定められています。2008年1月1日以前は10年以上20年以下でしたが、20年で建物を解体しなければならず事業者の負担が大きいのが問題視され、2008年１月1日から借地借家法が改正され10年以上50年未満となったのです。

また、期間によって建物買取請求ができるようにもなりました。

契約期間10年以上30年未満：契約更新無し・建物買取請求権無し

契約期間30年以上50年未満：契約更新無し・建物買取請求有り

※事業用定期借地権は更新できませんが期間の延長は可能です。

※建物買取請求とは借主が貸主に対して契約終了時に買取を請求する権利のことです。まだ使える建物を解体することは社会的にも損失です。

※契約期間30年以上の場合でも期間延長しない、建物買取請求しないという特約をすることができます。

『事業用定期借地権の契約方法』

○契約期間は、10年以上30年未満若しくは30年以上50年未満で設定する。

○借地上の建物を事業用に限定する。

○公正証書で契約する。

事業用定期借地権は公正証書での契約が必須です。

公正証書以外での契約は無効となり、普通借地権として取り扱われてしまうこともありますので注意が必要です。

『事業用定期借地権を利用する貸主のメリット・デメリット』

メリット

○貸出期間を選べる

最短10年から最長50年で選ぶことができて安心。ほかの定期借地権は最短でも30年以上の契約期間が必要なので、30年未満での契約期間で検討しているなら大きなメリットだと考えます。

○事業リスクを負わずに地代収入を得ることができる。

自分で事業を始めるには負担も大きくリスクがあると考える方もいると思います。事業用定期借地権であれば、貸主は自分で事業をするリスクを負わずに安定的な地代収入を得られますし、事業者としても初期負担を抑えて事業を始められるというメリットがあります。

○居住用よりも高い地代設定ができる

ロードサイドなどの事業に向いている土地は評価も高いことが多く、居住用としては向かないものの、利用したい事業者がいれば、比較的高い価格で貸し出せることも少なくありません。

○相続の際の財産評価を下げられる

定期借地権の設定されている貸宅地は、その定期借地権の残存期間に応じて土地の相続税評価額から一定の評価減が認められています。

・定期借地権の残存期間が15年を超えるもの⇒20％評価減

・定期借地権の残存期間が10年超15年以下⇒15％評価減

・定期借地権の残存期間が5年超10年以下⇒10％評価減

・定期借地権の残存期間が5年以下⇒5％評価減

デメリット

●満期まで中途解約ができない

特約を設ければ借主からの中途解約はできますが、貸主は特約を設けたとしても中途解約は認められません。

●借主の経営破綻リスクがある

借主が事業をしている以上、契約期間中に事業破綻するリスクはあります。借主が破綻した場合、建物はそのまま残ってしまう可能性があり、更地に戻す場合には貸主が費用を負担しなくてはならなくなるケースもあります。また、建物の所有者が借主であるため勝手に解体もできませんし、対応・手続きに費用や時間が掛かってしまいます。

●固定資産税の減税が無い

事業用定期借地権は事業の用途にしか利用できないため、居住用の建物であれば使える6分の１若しくは3分の1に減税される特例を受けることができません。

横浜市・川崎市・湘南エリアで借地権の売却・活用のご相談は「不動産のかけこみ寺」Ｒｗｏｒｋｓ株式会社までお気軽にご連絡ください。