不動産売却時の媒介契約とは？メリットや注意点などを解説

この記事のハイライト

●媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類がある

●需要が高い優良物件は一般媒介契約、売りにくい物件は専任媒介契約以上が良い

●売却を確実に進めるためには信頼できる不動産会社の見極めが重要

不動産を売却する場合には、専門知識が必要になるため、一般的に不動産会社に依頼することになります。
売主が不動産会社に不動産の売却を依頼する際に結ぶ契約を媒介契約と言います。
この媒介契約には3種類あり、それぞれ特徴があります。
そこでこの記事では、横浜市、川崎市、湘南にお住まいの方に向けて媒介契約とは何か、そしてそれぞれの媒介契約についてメリットやデメリットなどをご紹介します。

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目次

• 1. 不動産売却時の媒介契約とは
• 2. 不動産売却時の媒介契約のメリットとデメリット
• 3. 媒介契約後に不動産を確実に売却するための注意点
• 4. まとめ

不動産売却時の媒介契約とは

不動産を売却するということは、買ってくれる買主を見つけることがもっとも大事なことですが、一般個人では難しい作業が伴います。
たとえば、売買契約書や重要事項説明書といった契約関連書類の作成などは専門知識がないとできない業務ですし、販売図面の作成や不動産情報の共有などは極めて専門性の高い業務です。
そのため一般的には、不動産の売却に関して不動産会社に依頼することになりますが、その場合に売主は不動産会社と媒介契約を締結することになります。
媒介契約は下記の３種類があります。
一般媒介契約
専任媒介契約
専属専任媒介契約
では、個別にご説明します。

一般媒介契約

一般媒介契約は、依頼主が複数の不動産会社に売却を依頼することができるうえ、売主自ら買主を見つけることも可能です。
一方で不動産会社が物件情報を不動産流通機構（レインズ）に登録する義務はなく、売主に対して営業進捗を報告する義務もありません。
なお、不動産流通機構（レインズ）とは、不動産流通の活性化を図るため、不動産会社間で不動産情報を共有するネットワークのことです。
このネットワークによって早期に不動産を売却することが目的です。
一般媒介契約には、さらに明示型と非明示型の2種類があります。
明示型は媒介契約しているすべての不動産会社にどこの不動産会社と契約しているかを知らせる必要があり、非明示型はどこと契約しているかを知らせる必要はありません。
ただし、売主は買主が見つかり、成約に至った場合には、その旨を通知する義務があります。

専任媒介契約

専任媒介契約は、売主は1社の不動産会社にのみ売却の依頼と、売主自ら買主を見つけることが可能です。
不動産会社は専任媒介契約を締結した後は、1週間以内に不動産流通機構（レインズ）に登録し、2週間に1度営業の進捗状況を報告する義務を負います。
なお、有効期限は3か月で、成約に至らない場合は更新も可能です。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様1社の不動産会社にのみ売却の依頼ができますが、売主自ら買主を見つけても、不動産会社を介さなければなりません。
不動産会社は専属専任媒介契約を締結した後は、5日以内に不動産流通機構（レインズ）に登録し、1週間に1度営業申告状況を報告する義務があります。

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不動産売却時の媒介契約のメリットとデメリット

次にそれぞれの媒介契約のメリットとデメリットについて解説します。

専属専任媒介契約のメリットとデメリット

専属専任媒介契約は、3つの媒介契約のなかでもっとも厳しい制限があり、売主は専属専任媒介契約を締結した不動産会社にのみ、売買契約をすることになっています。
そのため不動産会社としても、営業活動へのモチベーションも上がるため、積極的に売却活動をしてくれることがメリットです。
さらに、不動産会社から1週間に1度営業の進捗状況があるため、現状を把握することができます。
一方でデメリットとしては、専属専任媒介契約を締結した不動産会社の営業の力量が低い場合には、売却が長引くという点です。
専属専任媒介契約の場合は、売主が買主を見つけてきても、不動産会社を介さなければならないほど、不動産会社の権利が強くなっている一方で、他社のとの競争がないという点で売却に時間がかかる可能性があります

専任媒介契約のメリットとデメリット

専任媒介契約の場合も、専属専任媒介契約と同様にほかの不動産会社に売却を依頼していないので、積極的に売却活動をしてくれるというメリットがあります。
また、売主が買主を見つけてくることができるという点もメリットですが、通常は売買契約行為自体が専門性の高い業務でもあるので、売買契約関連書類の作成などは不動産会社にしてもらうのが一般的です。
さらに、不動産会社から2週間に1度営業の進捗状況が報告されるので、現在の状況を把握しやすいというメリットがあります。
一方、デメリットとしては、売却依頼は1社のみなので、営業力の力量によって売却の時間がかかる可能性があります。
それと、買主からも仲介手数料を得るために、物件情報を他社に開示しない囲い込みをされる可能性もあります。
その理由は売却を1社にしか頼んでいないということもあって、これは当然起こりうるリスクです。
そのため専任媒介契約も売却時期が遅れる可能性があります。
このようなことがないようにするためには、まずはしっかり不動産会社をチェックするということが大事です。

一般媒介契約のメリットとデメリット

一般媒介契約のメリットとしては、売却依頼をしている物件が優良物件の場合、多くの購入希望者が申し出てくるので、その中から条件のいい買主を選ぶことができるということです。
それから複数の不動産会社を選ぶことができるので、不動産会社選びで失敗するリスクを軽減することができます。
さらに、一般媒介契約の場合不動産情報を不動産流通機構（レインズ）に登録しないので、周囲の方に気づかれずに売却することが可能です。
一方でデメリットとしては、複数の不動産会社に売却を依頼しているので、不動産会社の営業のモチベーションが上がらないため、売却に時間がかかる場合があります。
また、営業進捗の状況が報告されないこともあり、販売戦略が立てにくい点もデメリットと言えます。

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媒介契約後に不動産を確実に売却するための注意点

これまで媒介契約について解説をしてきましたが、もし、売却を希望している不動産が需要が高く優良物件であれば、一般媒介契約でも早期の売却が期待できます。
しかし、そうでない物件については、営業活動を真剣に対応してくれる専任媒介契約か専属専任媒介契約のほうがおすすめです。
不動産売却では、広告活動によって内見する方を多く見つけることが早期売却に繋がるからです。
その点専属専任媒介契約や専任媒介契約は、1社のみ契約を結んでいるので、積極的に広告活動をしており、内見の際でもさまざまなアドバイスをしてくれます。
さらに、専任媒介契約と専属専任媒介契約は、売主に営業進捗報告を定期的にしてくれるので、売主も販売戦略が立てやすいというメリットもあります。
以上の点を踏まえて不動産会社と媒介契約を結ぶにあたって注意するべき点としては、まず売却期間です。
売却期間によっても結ぶべき媒介契約は変わってくるので、いつまでに売却したいかという、売却期間を決めることが大切です。
1か月以内など、とにかく早く売却したいと考えている場合には、買取も視野に入れるべきでしょう。
それ以上かかっても良い場合には、売却期間の短い順に専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約を選択しましょう。
より短い期間で売却したい場合は、不動産会社が営業活動にもっとも力をいれてくれるうえ、営業活動の報告頻度が短い専属専任媒介契約を締結するのが良いでしょう。
また、不動産会社の見極めも重要です。
不動産会社が売却に関わる重要なパートナーになるわけですが、相性の悪い不動産会社や営業力が低い不動産会社と媒介契約を結んでしまうと、いつまでも売却ができない可能性があるため、しっかり見極める必要があります。

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まとめ

不動産の売却するうえでは、ご自身にあった媒介契約を選ぶ必要がありますが、不動産会社にしっかり営業をしてもらうためにも、専属専任媒介契約か専任媒介契約を締結することをおすすめします。
弊社は、横浜市、川崎市、湘南地域を中心に、お客様の様々なご事情に寄り添いながら不動産仲介、買取のサポートをおこなっています。
お客様においてこの地域で不動産売却などをご検討の際は、ぜひともご相談ください。